【住宅ローンの留意点】知らないって怖い！住まいの夫婦持分のこと

我が家は現在、都内のペンシルハウス（持ち家、土地所有）に住んでいます。家族が増えたことや夫婦ともに在宅ワークということもあり、育休期間中に近場へ引越しをすることに。人生２度目の住まい購入に伴うあれこれについての記録です。

この記事は、我が家が実際に住み替え契約を行った際に持分を考えるに当たって困ったこと、知っておけば楽に判断できたのにと思ったことを紹介します。これから住み替えをされる方（特に夫婦共働き方）の参考になれば嬉しいです。

前提とぼやき

めめこ

分からないことだらけで決断の期日が迫るのって辛いんですよね。

契約のその場で認識したこともあって

・・・素人には酷というもの。

もしかしたら、仲介の担当者さんの知見や経験によっては多大にフォローしてくれるのかもしれません。

我が家の場合は、こちらからの確認や質問「これはこういう考え方が良いらしいんだけど」という質問に、毎回「調べてみます」とのこと。御用聞きはしてくれるけれど、総合的な判断はとても難しかったです。

ケースによって色々だとは思うけれど・・・買い手である素人に適切な選択ができるようにするには事前に自分に似たよくあるケースを知っておくしかないのかしら。

※実際の設定持分割合と言葉の意味（１〜３）

我が家は、自己資金・融資ともに年収割合と同じにしました。したがって、登記もまた同じにしています。

各持分という言葉には以下のような意味合いがありました。

「登記の持分」：自己資金＋融資＝合計額における割合を持分とする。
「団体信用保険の持分」：借主が自由に指定OKだが、登記した持分と整合成が取れないと贈与税の対象になりかねない。
「ローンの持分」：仲介・銀行とのやり取り時にこういう言い方をしまっていましたが、正しくは、住宅ローン減税の控除対象となるローン金額。団体信用保険で指定した夫婦それぞれの持分割合が住宅ローン控除の適用金額となる。

ローンについては、いろいろな条件の下、私主軸の連帯債務という選択に至った我が家。（→連帯債務にした我が家の留意点）

それが決まると、調査したり考えたりする時間はほぼないまま数日で契約へ。土地の売買契約日に権利も登記されるため、短期間にローンの持分、土地建物の持分を判断しなければならないという状況でした。

我が家は以下のことだけを当初は考え、7:3で登記の持分割合を分けることにしました。

これが正解だったのかはわかりません。（結局、後に住まいの持分割合を再検討をすることとなります。後述の後日談へ）

不動産の売買は申し込みを入れた瞬間からローン審査が始まり、通ったらやれ契約だ！というような関連専門家たちの圧力がすごく、飼い主は本当に言われるままに翻弄されるものだなぁと改めて思うのでした。

土地の登記は当初、情報を整理しきれないまま進めて完了してしまったのですが、改めて持分割合の更正登記を行おうと考えています。

理由１：我が家の住宅ローンの新制度が適応されることが確定し、試算をしてみた結果、やはり、私の持分を上げないと住宅ローンの見込み減税で数十万の損失が出ることが判明。（主人の分はどちらにしても3000万の上限枠をフルで使える。）

理由２：私名義の現在の住まいの売却益があるため、新たに取得した不動産の持分を多く設定した主人に贈与税がかかる可能性がある。私の持分を少なくしすぎてしまった。

更正登記がスムーズにできるかはわかりませんが懸念を放っておくわけにもいかないですしね。進めてみます。